Дольщики Ульяновска
Привет, зарегистрируйся здесь
Поиск
 
 

Результаты :
 


Rechercher Расширенный поиск

Последние темы
» ООО Запад-обманщики
Сб Июл 25, 2015 2:55 pm автор Admin

» о сроках сдачм
Сб Июл 04, 2015 8:46 pm автор Admin

» отзывы о Строительной корпорации
Вт Ноя 25, 2014 7:47 pm автор Admin

» Интересуют отзывы о компании Силен
Пн Ноя 10, 2014 1:18 pm автор Гульчатай

» Строительная компания КПД-2
Ср Сен 03, 2014 8:03 pm автор VladLe

» Я счастливый
Пн Июн 02, 2014 6:15 pm автор SUNya

» Попутные Грузоперевозки из Ульяновска по России. Оплата в одну сторону
Ср Май 28, 2014 10:27 pm автор Почтовый дилижанс

» вот и жильцы какие
Пн Май 26, 2014 7:29 pm автор Admin

» Отзыв о "Строительной корпорации"
Пн Апр 07, 2014 1:47 am автор Admin

SmartResponder.ru
Ваш e-mail: *
Ваше имя: *
Подписчиков:
Яндекс.Метрика

Рейтинг@Mail.ru

Россия. Регионы

Что нужно знать будущему дольщику?

Перейти вниз

Что нужно знать будущему дольщику?

Сообщение  Admin в Пт Янв 28, 2011 8:18 pm

Что нужно знать будущему дольщику(соинвестору)?

Череда недавних скандалов, связанных с договорами долевого участия в строительстве (или соинвестирования), вызывает естественное опасение у граждан, желающих купить квартиру в новостройке. Действительно, создается впечатление, что лучше вообще с этим не связываться, а купить квартиру либо на рынке так называемого вторичного жилья, либо новую, но уже готовую к заселению. Правда, стоить и то, и другое будет дороже. И опять же, в условиях нынешнего российского рынка покупка любой недвижимости чревата неприятными неожиданностями. Поэтому для тех, кто все же решится на покупку жилья в строящемся доме, предлагаем несколько советов от юристов, профессионально работающих со сделками по недвижимости.

Проверяем фирму

Прежде всего будущему дольщику нужно знать о существовании федерального закона № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - Закон 214). Закон этот вступил в силу в апреле 2005 года. Он направлен именно на защиту прав и интересов частных дольщиков, поэтому знать его, равно как и проверять, насколько точно застройщик выполняет его требования, необходимо.

Правило основное - проверять все и всех. Здесь именно тот случай, когда на вопрос представителя фирмы-риэлтора: "Вы что, нам не доверяете?" - нужно определенно ответить: "Нет". И первое что нужно выяснить будущему соинвестору - имеет ли вообще фирма, куда он обратился, право продавать квартиры, которые она предлагает. Такое право риэлторской фирме дает договор между ней и застройщиком. К любому документу, свидетельствующему, что объект недвижимости действительно принадлежит продавцу, должен прилагаться акт о выполнении обязательств по оплате интересующей покупателя квартиры.

Кроме того, частному дольщику должен быть предоставлен ряд необходимых документов от застройщика. В число этих документов входят:

- Разрешение на строительство (документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство. Такое разрешение выдается органами государственной власти или местного самоуправления). Помните: без такого разрешения ни одна фирма не имеет права собирать деньги под будущее строительство. Если вам говорят, что разрешение будет вот-вот получено, а "пока" предлагают подписать договор и внести некоторую сумму - есть повод насторожиться.

- У застройщика должны иметься правоустанавливающие документы на земельный участок.

- Должна быть предоставлена проектная декларация. В соответствии со ст. 19 Закона 214 застройщик должен за две недели до заключения договора о долевом строительстве с первым дольщиком опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, которая содержит: а) информацию о застройщике; б) информацию о проекте строительства.

Проектная декларация

Информация о застройщике включает в себя: фирменное наименование, местонахождение, режим работы застройщика; о государственной регистрации застройщика; об учредителях (участниках) застройщика; о проектах строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествовавших опубликованию проектной декларации; о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке действия, об органе, выдавшем лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию и связан с привлечением денежных средств участников долевого строительства; о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать сведения:
- о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, результатах государственной экспертизы проектной документации (если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом);
- о разрешении на строительство;
- о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, границах и площади земельного участка, элементах благоустройства;
- о местоположении строящегося многоквартирного дома;
- о количестве в составе многоквартирного дома самостоятельных частей (квартир), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома; о технических характеристиках указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
- о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в этом доме;
- о составе общего имущества в многоквартирном доме, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства;
- о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанного многоквартирного дома;
- о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
- о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчики).

Заключаем договор

Если все указанные документы застройщик (либо риэлторская фирма) вам предоставили, а их содержание у вас не вызывает дополнительных вопросов (вы вправе "придираться" к любому документу, вызывающему сомнение, проверять и перепроверять) - можно переходить к подписанию Договора долевого участия.

В соответствии со ст. 4 Закона 214 договор участия в долевом строительстве должен содержать следующие существенные условия:

1. Указание на конкретный объект долевого строительства, который будет передан дольщику.

Не стоит, правда, требовать указания номера квартиры в недостроенном доме, но конкретные технические характеристики (общий и жилой метраж, этаж, характеристика санузла - смежный/раздельный, наличие при сдаче объекта дольщику взаимосогласованного вида сантехники, количество электророзеток и их расположение, материал, из которого будут изготовлены межкомнатные и входные двери, при установке металлической двери) необходимо оговорить в договоре. Короче, дольщик должен не бояться в данном случае показаться "мелочным"; необходимо смело вписывать в договор все, на что устно при подписании договора соглашается представитель застройщика - так вы сможете уберечь себя не только от разочарования "нежилым" видом вашей квартиры, но и от лишних расходов. Известно, что та же сантехника стоит недешево, а застройщик после подписания договора, в отличие от вас, вполне может "забыть" поставить вам, к примеру, итальянскую сантехнику под предлогом того, что "не хватило". Если этот пункт не был прописан в договоре - вы ничего не докажете. Но если это было предусмотрено и прописано - вы вправе не принимать такую квартиру. И, поверьте, застройщику будет гораздо проще выполнить ваше справедливое требование, даже если ему придется отдельно закупить необходимое только для вашей квартиры, чем входить в переговоры по поводу непринятой дольщиком квартиры.

Можно предусмотреть в договоре и пункт о несоответствии метража построенной квартиры проектному. То есть по договору вы, например, покупаете квартиру площадью 80 кв. м, а при приемке построенной квартиры был произведен перемер, и площадь оказалась 87 кв. м. Если в договоре по этому поводу ничего не сказано, то дольщик обязан доплатить за превышение метража. Поэтому, чтобы гарантировать себя от неприятных сюрпризов, предусмотрите такой случай в договоре (например, оговорите допустимый метраж превышения, зафиксируйте стоимость квадратного метра). На стадии подписания договора решить этот вопрос с застройщиком гораздо легче, чем когда объект сдан, и застройщик имеет возможность под предлогом неполной оплаты расторгнуть с дольщиком договор и продать ту же квартиру по более высокой цене.

Вообще следует уделить особое внимание пунктам об ответственности сторон в случае невыполнения обязательств. Дольщик, как частное лицо, может здорово пострадать, если не оговорит все санкции, а также формы возврата средств по причине неприемлемых для него нарушений условий договора. Например, сроки сдачи дома должны быть задекларированы хотя бы в пределах квартала, и должны быть определены пени за каждый день просрочки (как правило, 0,01%), с условием, что если ответственность превысит 5 - 10% от стоимости квартиры, то договор может быть расторгнут по инициативе дольщика с возвратом всей суммы.

2. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику (не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию).

3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

4. Гарантийный срок на объект долевого строительства (не может быть менее пяти лет).

Договор участия в долевом строительстве должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. (Это сделано с целью избежать случаев "двойной" продажи квартир, а такие случаи неоднократно имели место) До момента государственной регистрации договор долевого участия действительным не является.

Передача квартиры и регистрация

На основании ст. 8 Закона 214 застройщик обязан не позднее чем через два месяца после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать квартиру дольщику. Передача осуществляется по подписанному сторонами акту приема-передачи квартиры.

Еще раз обращаем внимание дольщиков: не торопитесь подписывать акт, если в вашей квартире имеются недоделки и застройщик на словах обещает "завтра" все исправить. Это "завтра" скорее всего не наступит, и вам за свой счет придется все исправлять.

Но передачей квартиры ваша эпопея не заканчивается. Необходимо получить государственную регистрацию права собственности дольщика на квартиру. Этому посвящена ст. 16 Закона 214.

Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются помимо документов, предусмотренных федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", следующие документы:
- разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (без такого разрешения сами строители называют построенный дом "грудой аккуратно уложенных кирпичей");
- передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Как показывает практика, в наиболее выигрышном положении оказываются те дольщики, которые перед подписанием договора обратились в юридическую фирму, специализирующуюся на вопросах недвижимости. Только опытные юристы-практики помогут вам выработать текст договора именно для вашей сделки. Нелишним будет и застраховать сделку в независимой, известной страховой компании. Впрочем, при подписании договора со страховщиками также должны действовать принципы "не доверять, а проверять" и "верю только написанному". Квартира - это не та покупка, которая допускает к себе легкомысленное отношение.

Источник
avatar
Admin
Admin

Сообщения : 116
Дата регистрации : 2011-01-07
Откуда : Ульяновск

Посмотреть профиль http://ul-dolshik.forum2x2.ru

Вернуться к началу Перейти вниз

5 схем продажи квартир

Сообщение  Сергей в Пн Сен 12, 2011 10:46 pm

Покупка новостройки: 5 схем, которые действуют на рынке. Какая из них защитит покупателя и где искать надежного застройщика. Опасности «кривых» договоров
12.09.2011

Покупка жилья на первичном рынке предусматривает несколько схем заключения сделок. Одни выгодны застройщикам, другие - покупателям. Но большинство застройщиков не спешат идти навстречу клиентам, хотя законодательство и требует этого. Поэтому покупателям приходится или рисковать, или искать объекты, где продажи идут по договорам, защищающим потенциальных дольщиков.

Как пояснил журналу www.metrinfo.ru Роман Семчишин, коммерческий директор компании TEKTA GROUP, на сегодня на первичном рынке действуют пять схем продаж квартир в новостройках: по договорам долевого участия (ДДУ) – их действие регламентирует Федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»; предварительным договорам купли-продажи (ПДКП); по вексельным схемам; жилищным сертификатам и через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы. О некоторых схемах мы поговорим подробнее.

Самый надежный

Наверное, известно уже каждому, кто мало-мальски интересуется рынком недвижимости, что, самый надежный и удобный для покупателя способ приобретения квартиры в новостройке – через договор долевого участия (по ФЗ №214), так как по нему дольщикам предоставляется ряд гарантий. Застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о государственной регистрации прав собственности или аренды на земельный участок, получения разрешения на строительство и официального опубликования проектной декларации. Только в таком случае покупатель получает гарантии, что строительство не начинает сомнительная компания, у которой на счету всего около 300 тысяч долларов собственных средств. Застройщик обязан прописать в ДДУ гарантийный срок на объект - договор без этого пункта считается незаключенным. «Договор участия в долевом строительстве регистрируется в Федеральной регистрационной службе, что делает невозможной двойную продажу жилья и многое другое», - подчеркивает Роман Семчишин.

Как напомнил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, первый договор долевого участия в Москве был заключен в сентябре 2005 года, когда компания «Кунцево-Инвест», аффилированная с «Системой-Галс», зарегистрировала два договора долевого участия: в строительстве жилья и нежилого здания. Однако до 2007 года случаи заключения договоров долевого участия на первичном рынке были единичными. «В 2007-2009 гг. доля новостроек, реализуемым по договорам долевого участия, увеличилась до 15%, по итогам 2010 г. составляла уже 25%, а в 2011 г. по ФЗ № 214 реализуется порядка 35% новостроек эконом-класса», - уточняет эксперт.

Интересную динамику отмечает аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости»: чем дальше от Москвы, тем «законнее». По данным маркетинговых исследований, проводимых IRN.RU, в самых «ходовых» районах Москвы – от Третьего транспортного кольца до МКАД договор долевого участия заключается в 34% случаев, в ближнем Подмосковье (до 5 км от Москвы) и районах за МКАД - в 45%, а в среднем (5-30 км от МКАД) их доля – 56%.

Как сообщил Виктор Козлов, генеральный директор «АВГУР ЭСТЕЙТ», в настоящий момент его компания использует только договор долевого участия. «Опыт показывает, что покупатель понимает, почему квартира по договору долевого участия может быть хоть и чуть дороже, чем соседняя новостройка, но зато намного надежнее», - Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». Продажи по ФЗ-214 из числа опрошенных компаний также подтвердили в TEKTA GROUP и ГК «Домостроитель».

Екатерина Симонова, генеральный директор Bonton Realty, рассказывает, что ее компания работает и по договору долевого участия (ДДУ) и по договору уступки права требования (подробнее об этом договоре читайте в статье «Договор переуступки: кто, кому, что и зачем уступает»). Такие же схемы работы назвал и Юрий Алексеев, председатель совета директоров ГК «ПЖИ».

ЖСК: ничего советского, сплошной капитализм

Продажа жилья через ЖСК – еще одна новая и законная схема продаж, не имеющая ничего общего с советскими жилищно-строительными кооперативами. (Подробнее о продаже квартир через схему ЖСК, ЖНК и жилищные сертификаты читайте в статье «Ноу-хау от застройщиков: покупка новостройки через ЖСК. Законные методы против серых схем»). Впрочем, к этой схеме у наших экспертов есть претензии. Василий Шарапов, заместитель руководителя юридического департамента инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», считает, что продажа квартир через ЖСК содержит гораздо больше юридических рисков для покупателей, чем продажа квартир по договорам участия в долевом строительстве. В этом случае для покупки квартиры клиент должен стать членом ЖСК и оплатить свой пай.

По закону при недостатке у ЖСК средств для завершения строительства члены ЖСК солидарно несут субсидиарную ответственность по его долгам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива. Таким образом, ЖСК – это своего рода инвестиционный консорциум дольщиков, в котором все его члены юридически взаимозависимы, несут юридическую ответственность за бездействие друг друга. «Ты – член кооператива, ты строишь жилье сам, соответственно сам и отвечаешь по всем рискам», - дополняет Александр Зиминский (Penny Lane Realty).

Вескельная схема уходит в прошлое

Покупка новостройки по вексельной схеме крайне ненадежна. Как рассказал Роман Семчишин (TEKTA GROUP), по этой схеме застройщик заключает с покупателем предварительный договор о намерениях, в котором прописаны характеристики квартиры, условия, сроки ее получения и предполагаемая дата заключения основного контракта. Отдельно заключается вексельный договор, по которому застройщик продает покупателю вексель за сумму, равную стоимости выбранной квартиры. Когда подходит срок погашения векселя, продавец обменивает ценную бумагу на квартиру. «Для покупателя подвох состоит в том, что по договору о намерениях застройщик не несет никаких обязательств – речь идет именно о намерении, а не об обязательстве передать квартиру покупателю», - обращает внимание эксперт. К тому же в вексельном договоре указывается лишь стоимость векселя, срок его погашения, кому и кем он выдан. Юридически к выбранной квартире этот документ отношения не имеет, то есть компания может просто выплатить деньги, и обязать ее предоставить покупателю именно квартиру нет возможности.

Роман Семчишин (TEKTA GROUP), обратил внимание и на то, что с юридической точки зрения вексельная схема – это притворная сделка. А к притворным относятся сделки, совершенные для того, чтобы прикрыть другую сделку. В данном случае купля-продажа векселя прикрывает куплю-продажу квартиры. Поэтому, в соответствии с п.2 ст. 170 ГК РФ, такая сделка ничтожна, то есть она может быть оспорена в суде по иску любого заинтересованного лица.

Но, как нас обнадежила Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель», продажа в новых проектах по вексельной схеме уже не осуществляется.

Механизм замедленного действия

Застройщиков, продающих по самому лучшему 214-му закону, становится больше, однако в целом эксперты, напомним, считают, что таких отчаянных на рынке треть. Почему хотя бы не половина? Екатерина Симонова (Bonton Realty) основную причину видит в том, что у многих застройщиков не оформлена разрешительная документация, следовательно, нет возможности оформить государственную регистрацию. Григорий Алтухов (ФСК «Лидер») замечает, что крупных штрафов за несоблюдение ФЗ-214 пока еще не было.

Василий Шарапов («Сити-XXI век»), считает, что причина непопулярности ДДУ в том, что продажа строящегося жилья по таким договорам влечет для девелоперов повышенные юридические требования. К ним, в частности, относятся требования об информационной открытости предпринимательской деятельности (публичная декларация), о необходимости соответствовать нормативам финансовой устойчивости, устанавливаемым правительством РФ, о необходимости обеспечивать исполнение своих обязательств перед дольщиками залогом или поручительством и т.д.

Однако Роман Семчишин (TEKTA GROUP), более категоричен, он считает, что 214-з закон особенно не любят непрофессиональные застройщики. Им не нравятся жесткие требования к срокам сдачи, качеству законченного строительством объекта и взаиморасчетам с покупателем.

А можно ли заставить?

Попытаться застройщика переписать договор, как надо клиенту (с предварительного на ДДУ) – затея нереальная. «Нормальный застройщик, который и так успешно и массово продает квартиры, не будет изобретать новую схему ради отдельного клиента, - резюмирует Григорий Алтухов (ФСК«Лидер»), - разве что это «оптовик» на 20 квартир или покупатель пентхауса внутри Садового Кольца». А компромисс возможен, только если это касается уступки в части самого договора, т.е. формулировки текста, пояснения и уточнения пунктов и др., но схема не может меняться под каждого потребителя, соглашается Ольга Гусева (ГК «Домостроитель»).

Так что, покупателю, который хочет себя максимально обезопасить, нужно искать тех застройщиков, которые продают по 214-му закону. Сегодня это уже не такая тяжелая проблема, как было еще пять лет тому назад.

Текст : Людмила Чичерова


metrinfo.ru


Сергей

Сообщения : 8
Дата регистрации : 2011-09-01

Посмотреть профиль

Вернуться к началу Перейти вниз

Что нужно знать будущему дольщику.

Сообщение  Юрий Михайлович в Пн Ноя 14, 2011 1:57 am

Вы решили купить квартиру в новостройке. Выбрали фирму-застройщика. Как убедиться в надёжности строительной компании, что надо знать прежде, чем вложить деньги в долевое строительство? Можно, конечно, произвести юридическую экспертизу документации фирмы, но это стоит денег. А можно самому проверить важнейшие пункты документов, зная, где таятся "засады" для дольщиков.

Итак, что надо знать, чтобы не оказаться обманутым дольщиком? Первое, это разрешение на строительство многоквартирного дома. Здесь подвох заключается в том, что вас убеждают в оформлении документов в ближайшее время задним числом. Другая "засада" в том, что в документе говорится лишь о благоустройстве этой территории, а не как о строительстве дома. Читайте внимательно.

Второе, компания должна иметь документ о праве на земельный участок. Просите показать вам свидетельство о праве собственности на участок или договор аренды земли. Если какой-нибудь из этих двух документов (разрешение на строительство и право на земельный участок) отсутствуют, то задумайтесь о надёжности компании.

Особо помните о "Договоре по 214-му закону". Это договор долевого участия в строительстве, самая надёжная гарантия прав дольщика. "Договор по 214-му закону" содержит гарантии для дольщиков в ряде случаев. А именно, на случай замораживания стройки, либо просрочки сдачи дома. Приблизительные сроки сдачи дома противозаконны и невыгодны для дольщиков, так как позволяют компании уворачиваться от выплаты компенсаций при просрочке сроков сдачи дома. Иногда такая просрочка оборачивается кварталом, полугодом, а то и целым годом сдачи жилья.

В документах должна стоять точная сумма денежного вклада дольщика. Это важный пункт. Например, стройка заморожена. Именно, исходя из этой суммы, вам будет рассчитываться размер компенсации.

И последнее. В договоре подробно должны быть указаны этаж, площадь квартиры, расположение квартиры на лестничной клетке, куда будут выходить окна квартиры. Желательно оговорить условия оплаты "лишней" жилплощади, если окажется больший размер квартиры при сдаче. Все эти подробности должны быть письменно зафиксированы, чтобы в дальнейшем не пришлось ходить по судам.

Если же вам приглянулась квартира в доме, которая продаётся по другой схеме. Например, паевой фонд, вексельная, предварительный договор и др., осознайте степень возможного риска. При этом гарантией вам может служить многолетний опыт добросовестной работы компании.

Дата публикации: 07 Апр 2011, © bizformat.ru
avatar
Юрий Михайлович
Master
Master

Сообщения : 20
Дата регистрации : 2011-01-08
Возраст : 31
Откуда : Ульяновск

Посмотреть профиль

Вернуться к началу Перейти вниз

Выбор Застройщика и Договора

Сообщение  Сергей в Ср Ноя 16, 2011 6:14 pm

Безусловно, риски попасть на недобросовестного застройщика существуют. К сожалению, статистика показывает, что это не редкость.

Однако покупателю нужно быть крайне внимательным и в первую очередь обращать внимание на репутацию компании. Стоит изучить историю работы застройщика, количество и качество построенных объектов, финансовую состоятельность компании, размер кредитных обязательств на текущий момент, отзывы покупателей. Необходимо обратить внимание на соблюдение сроков строительства как выбираемого объекта, так и уже построенных объектов компании. Одна из распространенных проблем с новостройками – затягивание сроков строительства. В этой связи необходимо соотносить заявленные сроки сдачи и темпы строительства объекта. Некоторые застройщики ведут трансляцию процесса возведения своих объектов по интернету, а также публикуют фотографии, которые отображают ход строительства.

Крайне важно, чтобы у компании-застройщика были в наличие все необходимые документы - проектная декларация, учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, лицензии, постановление о выделении земельного участка под строительство и т.д.

Основным же документом является договор, на основании которого приобретается квартира: в готовом доме - это договор купли-продажи квартиры, в строящемся доме – договор долевого участия. Договор не должен содержать неточностей. Обращайте внимание на подробное описание объекта и ответственность застройщика в случае затягивания сроков или неудовлетворительного качества строительства.

После многочисленных случаев с обманутыми дольщиками был принят ряд мер, регламентирующих деятельность застройщиков. Сегодня застройщики имеют право продавать квартиры по договорам долевого участия только при условии наличия всей разрешительной документации. Однако запретить застройщикам продавать квартиры по предварительным договорам или по схеме ЖСК никто не вправе. Закону их действия не противоречат. Покупатель сможет минимизировать риски в случае оформления покупки по договору долевого участия, эта схема регламентирована 214 ФЗ.

Сложность в получении ипотеки на строящееся жилье заключается в том, что не каждый строящийся объект можно приобрести в кредит.

Ипотечный банк предоставит кредит на квартиру в новостройке в двух случаях - если он уже кредитует застройщика на строительство этого объекта рамках корпоративного кредитования, либо банк должен принять решение о возможности выдачи ипотеки на строящийся объект, проанализировав деятельность застройщика и документы на объект. Этот процесс принятия решения называется аккредитацией адреса банком-партнером. Аккредитация может не состояться по ряду причин, вот основные - объект продается по схеме, не соответствующей закону "О долевом участии в строительстве" (214-ФЗ), для застройщика это первый проект и риски профессиональной некомпетентности хозяйствующего субъекта могут привести к недострою, низкая степень готовности объекта не позволяет банку начать выдавать кредиты на этом этапе.

Все эти факторы ведут к тому, что заемщик ограничен кругом объектов, на которые можно получить кредит.

Вторая основная сложность получения кредита на стройку заключается в менее комфортных для заемщика условиях кредитования. Процент по кредиту на период строительства будет выше на 1,5-2 процентных пункта, размер первоначального взноса, как правило, всегда выше, чем при приобретении вторичного жилья, как следствие, заемщик должен иметь больше сбережений и размер кредита при одном и том же доходе при покупке новостройки будет меньше.

Как уже было сказано ранее, при покупке квартиры на этапе строительства нужно грамотно подойти к выбору застройщика.

Необходимо обращать внимание на любые детали: начиная со стоимостью (если рыночная стоимость значительно ниже других предложений в сегменте, стоит остерегаться мошенничества) и заканчивая офисом продаж застройщика. Важно узнать, какая схема оплаты, внимательно изучить весь документооборот – от прав на земельный участок до подписываемых вами документов.

Когда компания полностью завершает строительство дома и получает акт о вводе нового объекта в эксплуатацию, она должна передать квартиры собственникам. С этого момента застройщик должен уйти с объекта: никакой ответственности за дом он уже не несет, его содержание, эксплуатация и оплата коммунальных услуг ложатся на собственников. В реальности отношения между застройщиком и будущими жильцами затягиваются. Передача квартир может начаться через 2 - 3 месяца после ввода дома в эксплуатацию. В течение этого времени застройщик занимается подготовкой всех необходимых документов, исправляет недоделки, выявленные приемочной комиссией.

Таким образом, после сдачи дома госкомиссии и подписания акта о вводе дома в эксплуатацию заселение возможно в течение 2-3 месяцев.

// Наталья Соломонова, генеральный директор МИЦ-Недвижимость (ГК «МИЦ»)


Финам.инфо


Сергей

Сообщения : 8
Дата регистрации : 2011-09-01

Посмотреть профиль

Вернуться к началу Перейти вниз

Re: Что нужно знать будущему дольщику?

Сообщение  Спонсируемый контент


Спонсируемый контент


Вернуться к началу Перейти вниз

Вернуться к началу


 
Права доступа к этому форуму:
Вы не можете отвечать на сообщения