Защита прав дольщиков

Порядок защиты прав участников долевого строительства при строительстве объекта

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ обеспечивается защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также обеспечивается равный уровень защиты интересов граждан, участников строительства, независимо от характера их требований (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 06.07.2011 N Д06-3284.

В настоящее время отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ ''Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации'' (далее - Закон о долевом строительстве). Согласно Закону о долевом строительстве государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство.

Кроме того, Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ ''О внесении изменений в Федеральный закон ''О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним'' и отдельные законодательные акты Российской Федерации'' предусматриваются меры, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Так, согласно новой редакции Закона о долевом строительстве привлечение денежных средств граждан для строительства допускается только на основании договора участия в долевом строительстве, жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом о долевом строительстве. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных требований, несут ответственность в соответствии со ст. 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Кроме того, денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных Законом о долевом строительстве.

По вопросу банкротства застройщиков необходимо отметить следующее.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ ''О несостоятельности (банкротстве)'' (далее - Закон о несостоятельности) кредиторами являются лица, имеющие по отношению к должнику права требования по денежным обязательствам и иным обязательствам, об уплате обязательных платежей, о выплате выходных пособий и об оплате труда лиц, работающих по трудовому договору.

Таким образом, для участия в деле о банкротстве кредитор должен обладать по отношению к должнику требованием по денежному обязательству.

Для предъявления требований в деле о банкротстве застройщика участники долевого строительства вправе в соответствии со ст. 9 Закона о долевом строительстве, предусматривающей основания расторжения договора о долевом участии в строительстве, отказаться от исполнения договора либо расторгнуть указанный договор в судебном порядке.

Следует отметить, что 28 июня 2011 г. Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации принят федеральный закон N 334201-5 ''О внесении изменений в Федеральный закон ''О несостоятельности (банкротстве)'' и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства''.

Кроме того, с целью обеспечения интересов граждан, участников строительства, предусматривается приоритетное погашение их требований по отношению к иным требованиям кредиторов третьей очереди.

Также законом предусматривается привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства, а также наделение указанного органа правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом.

Чудес, безусловно, не бывает. Однако бывают изменения в действующем законодательстве, которые позволяют находить выходы из тупиковых ситуаций. Таких тупиков на нашем «правовом поле» более чем достаточно. И не на все хватает законодательных инициатив. Тем не менее дошла очередь и до дольщиков строительства жилья. С 15 августа вступил в силу закон «О внесении изменений в федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства».

Не будем знакомить подробно со всеми его положениями. Порассуждаем именно о том, что дают изменения для защиты интересов граждан, которые отдали квартиры или миллионы сбережений на строительство нового жилья, а их завели в тупик и держат до скончания дней либо их самих, либо заказчика строительства.

Дома на песках… зыбучих

Вот типичный тупик в сфере строительства жилых домов: на деньги дольщиков построен дом, но заказчик не торопится вводить его в эксплуатацию. При этом идет бойкая торговля квартирами. И такая, что одна и та же квартира продается дважды или трижды. Граждане — в суд. С выигранными решениями обращаются в арбитражный суд с требованиями о банкротстве. Но у должника средств нет. Процедура банкротства длится годами. Люди остаются ни с чем. Почти готовый дом плавно переходит в полуразрушенное состояние. Страдают все дольщики. Никто из них не может оформить право собственности на квартиры. Более того, у дольщиков нет никаких прав ни на землю, ни на дом. Абсурдное положение. На свои средства построили здание, а в собственность не могут его оформить. На стройплощадке они, отдавшие миллионы, — посторонние люди. Ни на что влиять не могут. У них, как у дольщиков, и иски-то не примут с требованием о банкротстве, а при подозрительной процедуре банкротства даже жалобу на арбитражного управляющего у них не возьмут. Создать товарищество из обманутых дольщиков тоже проблема.

Многими замечена тенденция затягивания строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Пока дом не сдан, у застройщика (разумеется, речь идет о нечистоплотных и антисоциальных лицах) неограниченные возможности торговать квартирами, не глядя, что они уже не один раз проданы. А кто проверит? Перед дольщиками застройщик не в ответе. А от уголовной ответственности, как правило, эти лица уходят. Такое мнение о Саратове, что дома-новостройки в нем стоят на зыбучих песках. Вкладывать деньги на их строительство — значит заниматься благотворительностью в пользу мошенников. Однако уже не крик, а вой раздается по губернии: обманутые дольщики на стенку лезут тех самых тупиков, куда их загнали. Думается, что вой раздается по всей стране. И именно поэтому законодатели решили внести изменения в закон о банкротстве.

Взаимоотношения застройщика и дольщика упорядочились

Прежде чем представить некоторые весьма интригующие пункты дополнительного параграфа к вышеназванному закону, которые обещают светлое завтра обманутым дольщикам, истерзанным сомнениями, страхами и долгим ожиданием света в конце туннеля, познакомим с мнением судьи арбитражного суда Саратовской области Натальи ПЛЕТНЁВОЙ. По просьбе редакции она согласилась встретиться с корреспондентом и поделиться первыми впечатлениями о новом законе.

— Считаете ли вы, что внесенные изменения в закон о банкротстве изменят ситуацию?

— Закон только что принят. Он опубликован в «Российской газете» 15 июля. Мы, судьи, его изучаем. Признаюсь, много в нем сложностей. Однако Высший арбитражный суд довольно быстро реагирует на изменения в законах и, безусловно, вскоре даст разъяснения. И тем самым окажет нам помощь. Так что, как будет складываться судебная практика, рано и предполагать. На данный момент можно, пожалуй, сказать, что законодатели внесли определенный порядок во взаимоотношения должника и кредитора. Так, например, ранее конкурсными кредиторами признавались те граждане и юридические лица, которые имели требования по денежным обязательствам к должнику-застройщику. А отныне арбитражный суд будет рассматривать требования участников строительства, у которых есть требования не денежного характера. Допустим, требование участника строительства о передаче ему в собственность квартиры. До внесенных изменений дольщики, которые внесли денежные средства на приобретение квартир в новостройках, должны были, прежде всего, идти в суды общей юрисдикции. Когда им удовлетворяли иски, признавая право на денежное возмещение, они получали статус кредиторов. И только в этом случае имели право голоса, становясь участниками процедуры банкротства. Теперь в этом нет необходимости для дольщиков. Достаточно быть участником строительства, чтобы, вступить в дело о банкротстве и принимать в дальнейшем активное участие: обращаться с жалобами на конкурсных управляющих и так далее.

Изменения в закон действительно дают дольщикам больше прав.

— Круг участников процесса банкротства расширился и за счет органа исполнительной власти субъекта, уполномоченного осуществлять контроль и надзор в области долевого строительства. Значит ли это, что, например, министерство строительства и ЖКХ области сможет теперь выступать в защиту интересов дольщиков?

— Да, надо полагать, что, скорее всего, таким уполномоченным органом станет именно министерство строительства и ЖКХ области. Впрочем, кто бы им ни стал, но у представителей власти появилась возможность влиять на ситуацию, так как существенно расширились полномочия.

— Интересы государства и общества как бы должны пересекаться в одной точке — завершении строительства домов в строго оговоренные договорами сроки и доведении количества обманутых дольщиков до нуля, не так ли? К сожалению, наблюдается обратная картина…

— Интересы общества и государства изначально совпадают. И думается, что законодательная база совершенствуется, изменения в действующие законы вносятся лишь с одной целью — обеспечить более качественную защиту интересов и государства, и общества, и отдельного гражданина, в нашем случае — дольщика.

Итак, у дольщиков появилось больше возможностей защищать свои права, у застройщиков сократилось количество вариантов для афер с квартирами, а действия или бездействие арбитражных управляющих становятся под строгим надзором дольщиков и уполномоченного органа. Так в законе, то есть на бумаге. Практика нам покажет, кто есть, как говорится, ху… И все-таки значение информированности населения никто не отменял. Тот, кто владеет информацией, тот владеет ситуацией. Вот и проинформируем…

Недостроенный дом — в собственность ЖСК!

Дополнительный параграф закона о банкротстве довольно объемен. Даже краткий пересказ всех пунктов статьи 201 с подпунктами займет больше газетной полосы. Так что ограничимся, пожалуй, знакомством с одним из основных положений — передачи «прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу». Причем данный вопрос обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства именно арбитражный управляющий. Этот вопрос он вносит «в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства».

Условия, при которых возможна передача недостроенного дома в собственность ЖСК (обратите внимание, что о ТСЖ речи нет, и значит, те дольщики, которые создали именно ТСЖ, возможно, не смогут воспользоваться правом передачи), перечислены в той же статье. Их семь. Среди них — «объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности» и «земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве». Будем надеяться, что Высший арбитражный суд вскоре разъяснит, что подразумевается под «иным имущественном правом». Что важно — «согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется». Иными словами, администрации городов и весей не смогут помешать процессу восстановления справедливости и интриговать, вытягивая из создавшейся ситуации свою выгоду. Оговорен порядок и в отношении тех лиц, которые выступили против передачи. Цитирую: «требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования… и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди».

Как видим, у дольщиков по­явились вполне реальные возможности добиться своих прав. Они уже не некие посторонние, которым вход на стройплощадку с их требованиями был до недавнего времени строго запрещен. Завершим знакомство с изменениями в Закон о банкротстве перечислением случаев, когда арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования:

«…1) заключение договора участия в долевом строительстве;
2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;
6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;
7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;
внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;
9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность».